「店舗を退去することになったが、提示された原状回復の見積もりが想像以上に高い……」
「相場がまったく分からず、この金額が妥当なのか判断できない」
店舗の移転や閉店は、資金的にも精神的にも余裕のないタイミングです。そこで提示される原状回復（内装解体・スケルトン戻し）の見積書を前に、途方に暮れる経営者様や経理担当者様は少なくありません。
この記事では、店舗修繕の専門業者である私たち『インテリアワーク』が、店舗の原状回復費用の相場、見積もりが高額になりやすい仕組み、そして費用を適正価格に抑えるための具体的な方法を、現場のプロの視点から解説します。
店舗の原状回復とは？「住居」とはルールが違います
原状回復とは、退去時に物件を「借りた時の状態」に戻すことです。住居の賃貸では経年劣化分は貸主負担とするガイドラインがありますが、事業用の店舗・オフィスは原則としてガイドラインの対象外で、契約書の内容がすべての基準になります。
店舗の場合、多くの契約で次のような工事が借主負担とされています。
- 内装（間仕切り・造作・什器）の解体・撤去
- 床・壁・天井の仕上げ材の撤去または復旧
- スケルトン戻し（コンクリート躯体むき出しの状態に戻す）
- 電気・ガス・水道・空調・ダクトなど設備の撤去
どこまで戻すかは契約によって大きく異なるため、まずは賃貸借契約書の「原状回復」「特約事項」の条項を確認することがすべての出発点です。
店舗の原状回復費用の相場
工事範囲や建物の条件によって変動しますが、一般的な相場の目安は以下のとおりです。
| 店舗の種類・工事内容 | 坪単価の目安（税別） |
|---|---|
| オフィス（原状回復・小〜中規模ビル） | 3万〜8万円／坪 |
| 物販・サービス店舗（内装撤去中心） | 3万〜7万円／坪 |
| 飲食店（厨房設備・ダクト撤去あり） | 5万〜10万円／坪 |
| スケルトン戻し（躯体まで完全解体） | 8万〜15万円／坪 |
例えば15坪の飲食店なら、おおよそ75万〜150万円がひとつの目安です。ただし、同じ物件・同じ工事内容でも、依頼する業者によって見積額が1.5倍〜2倍違うことは珍しくありません。その理由を次で説明します。
なぜ原状回復の見積もりは高額になりやすいのか
理由1：中間マージンが構造的に乗りやすい
店舗の賃貸借契約では「原状回復工事は貸主の指定する業者が行う（指定業者特約）」と定められているケースが一般的です。建物の構造を熟知した業者に任せたいという貸主側の正当な理由がある一方で、発注が管理会社→元請け→下請けと多層になりやすく、各段階の手数料（中間マージン）が工事費に上乗せされる構造になっています。実際の施工費に対して2〜3割の間接コストが乗ることもあります。
理由2：競争原理が働きにくい
指定業者は相見積もりの競争にさらされないため、価格が市場相場より高止まりしやすい環境にあります。借主側に相場の知識がないと、提示額をそのまま受け入れるしかなくなってしまいます。
理由3：「一式」見積もりで内訳が見えない
「原状回復工事 一式：300万円」のような見積書では、人工（にんく）数・廃材処分費・工事範囲の内訳が分からず、金額の妥当性を検証できません。内訳のない見積書は、比較も交渉もできないという点で借主にとって最も不利な形式です。
原状回復費用を適正に抑える5つの方法
1. 契約書の特約を確認し、工事範囲を正確に把握する
「スケルトン戻し」まで求められているのか、「入居時の内装まで」なのかで費用は倍近く変わります。契約書に加えて、入居時の写真や図面があれば工事範囲の交渉材料になります。また、指定業者特約があっても、交渉次第で「一部の修繕は借主手配の業者で可」と認められるケースもあります。
2. 見積もりの「明細」を必ず求める
「一式」表記の見積もりには、項目ごとの単価と数量の明細を依頼しましょう。明細を求めるだけで金額が見直されることもあります。誠実な業者であれば、明細の提出を渋る理由はありません。
3. 専門業者のセカンドオピニオン（相見積もり）を取る
指定業者の見積もりが妥当かを判断する最も確実な方法が、第三者の専門業者から詳細な明細付きの見積もりを取ることです。「同じ工事内容で他社はこの金額だった。内訳を説明してほしい」という根拠のある交渉ができれば、指定業者側が適正価格へ見直しに応じるケースは実際に多くあります。場合によっては、貸主から「その業者での施工でも構わない」と許可が出ることもあります。
4. 査定前に「目立つ破損」を直しておく
壁の大きな穴、床の剥がれ、建具の破損など、明らかに借主の過失とみなされる損傷は、指定業者の高い単価で請求されがちです。管理会社の退去査定（現地立ち会い）の前に、直接依頼できる修繕業者で部分補修を済ませておくと、中間マージンのない適正価格で原状回復の負担を減らせます。結果として敷金の返還額が増えることも少なくありません。
5. スケジュールに余裕を持つ
退去日直前の駆け込み依頼は、業者の言い値になりやすく、交渉の余地もなくなります。退去が決まったら、2〜3ヶ月前には契約書の確認と見積もり取得を始めるのが理想です。
インテリアワークがお手伝いできること
私たちインテリアワーク（拠点：東京都北区赤羽）は、店舗修繕の専門業者として、原状回復に関わる次のようなご相談をお受けしています。
- セカンドオピニオン見積もり：「一式」ではない、項目別の詳細な明細書を作成します。貸主や税理士の方が見ても内訳が分かる、交渉に使える見積書です。
- 退去前の部分修繕：壁の穴補修、床の部分張り替え、建具の修理など、査定前のピンポイント修繕で原状回復の負担を減らします。
- 周囲に配慮した施工：徹底した養生と集塵対策で、他のテナント様や共用部に迷惑をかけない工事を行います。ビル管理会社への工事申請書類の作成もサポートします。
管理会社様・貸主様側からの「テナント退去後の補修」のご依頼にも対応しており、借主・貸主どちらの立場のご相談も歓迎しています。
店舗の原状回復でよくある質問
Q. 退去費用は敷金（保証金）から差し引かれるのですか？
一般的には、原状回復費用を敷金から差し引き、残額が返還される流れです。ただし工事費が敷金を上回れば追加請求となります。だからこそ、工事費を適正価格に抑えることが敷金の返還額に直結します。
Q. 「居抜き」で退去すれば原状回復は不要になりますか？
次の借主が内装をそのまま引き継ぐ「居抜き譲渡」が成立すれば、原状回復費用を大幅に減らせる可能性があります。ただし貸主の承諾が必須で、契約上認められないケースも多いため、まずは契約書の確認と貸主への相談が必要です。
Q. 原状回復の工事期間はどのくらいかかりますか？
規模によりますが、15〜20坪程度の店舗で1〜2週間、スケルトン戻しを含む場合は2〜4週間が目安です。賃貸契約は「工事完了・引き渡しまで」が賃料発生期間となる契約が多いため、工期の遅れはそのまま賃料負担の増加につながります。スケジュールに余裕を持った計画が重要です。
Q. 一部だけ自分で（DIYで）直してもいいですか？
おすすめしません。仕上がりが査定基準を満たさなければ結局やり直しの費用が発生し、二重払いになるリスクがあります。部分補修こそ、プロの適正価格で確実に仕上げるのが結果的に安上がりです。
まとめ：相場を知ることが、適正価格への第一歩
原状回復の見積もりが高いと感じたら、そのまま受け入れる前に「相場と比べてどうか」「内訳は明確か」を確認しましょう。知識と比較材料があるだけで、費用は大きく変わる可能性があります。
「この見積もり、妥当か見てほしい」「退去日が迫っているが間に合うか」
そんなご相談は、スマートフォンで見積書や店舗の写真を撮って送っていただくだけで大丈夫です。しつこい営業は一切せず、プロの視点から概算の適正価格をお答えします。
